حباب جدیدی در راه است_
شیر ظرفشویی
راب بلومکر در ورودی خانه ای در گلندیل هایتس در ایالت ایالتی ایستاده است که شرکت او، Five Ten… [+] Capital، آن را به عنوان سلب مالکیت خریداری کرد. تیم او اکنون در حال بازسازی خانه هستند تا بتوان آن را به یک خانواده اجاره داد. (اعتبار: سارا استاتاس برای فوربس)
یک کامیون از مسیر یک خانه‌دار کوچک و یک‌خانواری در گلندل هایتس، ایلی، عقب می‌نشیند و با صدای بلند، یک زباله‌دان خالی و آبی تیره را پشت زباله‌دانی مشابه که قبلاً تا لبه آن با فرش‌های پاره‌شده، ورقه‌های خرد شده و یک سطل فرسوده پر شده است، می‌گذارد. نیمکت تمرین همانطور که صدای بوق نیمه در اطراف این حومه در سمت غربی شیکاگو طنین انداز می شود،
راب بلومکر روی چمن سبز-قهوه‌ای جلویی خانه قدم می‌زند و نقشه‌ای را که روی آی‌پد خود کشیده است، تند می‌کشد.
این خانه 47 ساله کالیفرنیایی قد بلند و عینکی لاغر توضیح می دهد: «این خانه یک مزرعه مرتفع است که در اواخر دهه 60/اوایل دهه 70 ساخته شده و در مراحل اولیه بازپروری است. بلومکر روی آی‌پد خود ضربه می‌زند تا تمام دارایی‌های محلی خود را نمایش دهد و این آدرس را صفر می‌کند. این ملک یک خانه مجردی سه خوابه و دو حمام است که اخیراً به قیمت 110000 دلار در یک مزایده سلب مالکیت خریداری شده است. نجاران در حال اره کردن و چکش زدن در داخل، تعمیرات به ارزش 28500 دلار را طی دو هفته آینده تکمیل خواهند کرد. پس از تمیز کردن، به 168000 دلار می رسد، که یک سود فوری بیش از 20٪ است. اما بلومکر قصد فروش ندارد. او قصد دارد خانه را با مبلغ 1575 دلار در ماه اجاره کند و تخمین می‌زند که پس از هزینه‌های نگهداری، مدیریت و سایر هزینه‌ها، 138500 دلار سرمایه‌گذاری سالانه 7.1 درصد بازدهی خالص خواهد داشت.
به‌طور سنتی، خرید، تعمیر و اجاره خانه‌های تک‌خانواره‌ای یک امر مادر و پاپ بوده است. دیگر نه. بلومکر یک کهنه سرباز وال استریت است که تا سال 2011 دارای 60 میلیارد دلار پرتفوی با درآمد ثابت در شرکت سرمایه گذاری پاتنم مستقر در بوستون بود. او شرکت خود را به نام Five Ten Capital با هدف تبدیل شدن به یک صاحبخانه در مقیاس صنعتی ترک کرد و از Rolodex خود برای تأمین مالی 100 میلیون دلاری از دویچه بانک استفاده کرد.
او شرکت زیادی دارد. میلیاردرها، شرکت‌های سهام خصوصی و صندوق‌های تامینی وارد بازارهای آسیب‌دیده در سراسر کشور شده‌اند و ده‌ها هزار خانه برای تک‌خانواده‌ها را تصاحب کرده‌اند. آنها در حال بیرون کشیدن املاک مضطرب از خط لوله سلب اقامه دعوی هستند با این هدف که بازیابی مسکن را به مستقیم ترین ابزار ممکن انجام دهند – به عنوان صاحبخانه.
اکنون تهاجم وال استریت به بن بست در شرف ورود به مرحله دوم است زیرا مردان پول به سرمایه گذاران خرده فروشی که از کمبود درآمد برخوردارند، اوراق بهادار جدید – REIT و اوراق قرضه – با حمایت خانه های اجاره ای تک خانواده را ارائه می دهند. هنوز خیلی زود است که بگوییم آیا همه این فعالیت‌ها یک طبقه دارایی جدید دائمی و جذاب ایجاد می‌کند یا حباب و رکود دیگری ایجاد می‌کند، اما سرمایه‌گذار میلیاردر املاک و مستغلات سام زل، برای یک، تردید دارد. او اخیرا گفت: «یک سرمایه گذار انفرادی می تواند 25 خانه بخرد و بر آنها نظارت کند. من نمی دانم چگونه کسی می تواند هزاران خانه را زیر نظر داشته باشد. به طور مشابه، وارن بافت، رئیس برکشایر هاتاوی، در حالی که از مسکن به عنوان یک سرمایه‌گذاری خوش‌بینانه است، چالش مدیریت مجموعه‌های عظیم خانه‌های فردی را «بسیار عظیم» توصیف کرده است. شرکت او دفاتر کارگزاری املاک و مستغلات را در سراسر کشور از طریق سرویس‌های خانه‌ای که به تازگی به نام Berkshire Hathaway HomeServices نامیده شده است، ایجاد کرده است، اما نه خود خانه‌ها.
علیرغم چالش‌ها، دیدن جذابیت این تجارت برای بازیگران بزرگ آسان است: املاک را می‌توان با پول قرض‌شده ارزان خریداری کرد و اگر چرخه‌های گذشته نشانه‌ای باشد، باید به میزان قابل توجهی از پایین‌ترین قیمت مسکن قدردانی شود. در ضمن، اجاره ها باید بازده خوبی داشته باشند.
پیمانکاران خانه ای را در حومه شیکاگو تعمیر می کنند، سیم کشی را به روز می کنند و کابینت آشپزخانه را کاملاً جدید نصب می کنند. (اعتبار: سارا استاتاس برای فوربس)
کن روزن، کارشناس املاک و مستغلات در دانشگاه کالیفرنیا، مدرسه بازرگانی هاس برکلی که تحلیل بازار را به شرکت های وال استریت ارائه می دهد، نگرانی طولانی مدت دیگری را ایجاد می کند. او می‌گوید: «نرخ‌های بهره فوق‌العاده پایین است و این باعث می‌شود مردم قیمت‌ها را افزایش دهند. “اگر آنها آنها را برای چند سال آینده پایین نگه دارند، قیمت‌ها بسیار بالاتر از امروز خواهند بود و من فکر می‌کنم این خطر جدی ایجاد حباب‌های مالی است که به اقتصاد واقعی کمک نمی‌کند.”
حداقل تا کنون، پول کلان معجزه ای برای بازار مسکن در محاصره آمریکا ایجاد کرده است، کف قیمتی ایجاد کرده، محله ها را احیا کرده و بازارهای مسکن را در سراسر کشور برانگیخته است. هیچ‌کس دقیقاً نمی‌داند که بازیگران بزرگ اکنون چه تعداد از 12 میلیون واحد اجاره‌ای تک‌خانواره‌ای کشور را در اختیار دارند، اما فقط از سال 2011 حداقل 10 میلیارد دلار بودجه سازمانی به مسکن تک‌خانواره‌ها سرازیر شده است – برای خرید 100000 خانه کافی است. هر پاپ 100000 دلار تا حدی به لطف این سرمایه‌گذاری‌ها، میانگین قیمت مسکن در برخی از بازارهای آسیب‌دیده از لاس‌وگاس تا آتلانتا در سال گذشته 20 درصد افزایش یافته است که الهام‌بخش اعلامیه‌های «بازیابی» است.
بلومکر می‌گوید: «ما در زمانی که مردم به آن نیاز دارند، سرمایه ارائه می‌کنیم و در نهایت در صورت نیاز موجودی را فراهم می‌کنیم. او اضافه می کند که برای اجاره کننده، محله و آمریکا خوب است.
تیم بلومکر خانه گلندیل هایتس در حال بازسازی خانه های خالی و رو به وخامت برای بخش بیشتری از دو سال است و ارزش خانه های همسایه را پایین می آورد. هیچ کس برای ادعای آن در یک فروش کوتاه قدمی برداشته است، و وقتی به ایوان آویزان صورتی و نعنایی خیره می‌شوید، درک دلیل آن کار سختی نیست: خریدار خانه سنتی برای تضمین وام مسکن و تامین آن مشکل خواهد داشت. بودجه ای که بازسازی گسترده نیاز دارد. تعداد کمی از اپراتورها در سراسر کشور خانه‌های خود را برای فروش به سرمایه‌گذاران شخصی تعمیر می‌کنند یا برای سرمایه‌گذاران جداگانه تامین مالی می‌کنند تا خودشان این کار را انجام دهند. اما این در مقایسه با خرید سازمانی چیزهای کوچکی است.
شور و شوق مالکان وال استریت در فینیکس آغاز شد، یکی از بازارهایی که بیشترین آسیب را از رکود گرفت و قیمت‌ها تا سال 2011 نسبت به اوج خود در سال 2006 تا 55 درصد کاهش یافت. املاک مسکونی آمریکایی مستقر در محلی در سال 2008 شروع به خرید کرد و در سال 2010 پول نهادهای خارجی را وارد کرد. در حال حاضر به عنوان صنعت “REO [املاک و مستغلات] برای اجاره” نامیده می شود.) تا اواسط سال 2012، بزرگترین بازیگران سهام خصوصی، از جمله گروه بلک استون و متخصص املاک و مستغلات Colony Capital، عملیات خرید خانه را در کلانشهر فینیکس آغاز کردند. .
طبق گزارش CoreLogic، از سال 2010 تا اواسط سال 2012، سهم سرمایه گذاران نهادی از خرید خانه در آنجا از 15٪ به 26٪ افزایش یافت. مایکل اور، مدیر مرکز املاک و مستغلات در دانشگاه ایالتی آریزونا، گزارش می‌دهد که امروزه ۲۲ درصد از خانه‌های تک‌خانواره‌ای در منطقه فینیکس اجاره‌ای هستند، در حالی که یک دهه پیش ۸ درصد بود. دانشکده بازرگانی کری او می‌گوید: «کسانی که زود وارد شدند، بیشترین درآمد را داشتند. “کسانی که سال گذشته وارد شدند [فقط] خوب عمل کردند زیرا قیمت ها بالا رفته است.” او در قیمت های امروزی نرخ سقف اجاره – درآمد خالص اجاره به هزینه – را فقط 5 تا 6 درصد محاسبه می کند.
با کاهش موجودی مضطرب و افزایش قیمت ها در فینیکس، خریداران نهادی به لاس وگاس و کالیفرنیای جنوبی، سپس آتلانتا، کالیفرنیای شمالی، کارولیناس و فلوریدا رفتند. اکنون غرب میانه داغ است – شیکاگو، مناطق متروی اوهایو، مینیاپولیس، دنور – حتی دیترویت، برای برخی از شرکت‌های با سود بالا که مایل به پذیرش ریسک هستند.
تابلوی “برای اجاره” چمن جلویی خانه ای در شهرستان فورسیث، گا. را تزئین می کند که اخیراً توسط… [+] Blackstone’s Invitation Homes. ظاهر علامت نتیجه دو گروه تمرکز مصرف کننده است.
هیچ کس در سراسر کشور به اندازه بلک استون، شرکت سرمایه گذاری عمومی که توسط میلیاردر استفان شوارتزمن رهبری می شود، لقب نگرفته است. اندکی بیش از یک سال پس از تشکیل Blackstone’s Invitation Homes، با پشتوانه سرمایه 4.5 میلیارد دلاری، این شرکت در حال حاضر 26000 خانه در 9 بازار بزرگ منطقه ای دارد. دارایی های آن در حال حاضر بیش از 10000 خانه متعلق به American Homes 4 Rent مستقر در مالیبو یا 9900 خانه متعلق به Colony Capital مستقر در سانتا مونیکا است.
مارکوس ریدگوی، مدیر عملیات Invitation Homes می گوید: «ما تصور می کنیم که این یک فضای سازمانی بلندمدت باشد. بنابراین تمرکز اصلی ما از ابتدا انجام همه کارها در داخل بود. Invitation Homes 1000 کارگر تمام وقت به اضافه 5000 پیمانکار و پیمانکار فرعی را استخدام می کند. در هر منطقه ای که وارد می شود، تحلیلگران بازار، یک تیم خرید، یک تیم بازسازی (که بر پیمانکاران محلی نظارت می کنند)، یک تیم مدیریت املاک و یک تیم لیزینگ که با کارگزاران محلی همکاری می کنند، استخدام می کند.
در سطح ملی، به بلعیدن صدها و گاهی هزاران خانه در هفته ادامه می‌دهد که اکثریت آنها به صورت فروش یک‌باره (هنجار صنعت)، در طول حراج‌های سلب مالکیت، در فروش کوتاه مدت از بانک‌ها و به طور فزاینده‌ای از سرمایه‌گذاران کوچک خریداری می‌شوند. (یک استثنا: بلک استون اخیراً 1400 خانه در آتلانتا را به صورت عمده از شرکت خانوادگی Building & Land Technology Corp خریداری کرده است.)
بازسازی دو تا سه هفته طول می کشد و حدود 10 درصد از قیمت خرید هزینه دارد. مطلوب ترین خانه های سه خوابه، دو حمام با گاراژ دو ماشین و یک چمن برای بچه ها است. این نوع ملک خانواده ها را جذب می کند – بهترین و “چسبنده ترین” نوع مستاجر. در حالی که آپارتمان نشینان به طور متوسط تنها 1.5 سال می مانند، اجاره کنندگان خانه های تک خانواده 4.5 سال می مانند و معمولاً به خوبی از ملک مراقبت می کنند، زیرا به نظر همسایگان اهمیت می دهند.
ماشین بلک استون در فورسیث کانتی، حومه شمالی آتلانتا که با پراکندگی جعبه‌های بزرگ، پارک‌های اداری و جوامع برنامه‌ریزی‌شده جدید در رکود درهم شکسته شده است، در حالت کامل است. به یکی از این جوامع بروید، جایی که یک باشگاه با استخر و زمین‌های تنیس معمولاً به مهمانان خوش آمد می‌گوید، و سعی کنید خانه اجاره‌ای را ببینید – معمولاً خانه‌ای است که تازه‌ترین رنگ‌ها و سبزترین چمن‌های روی بلوک را دارد. در داخل این خانه‌های تازه بازسازی‌شده، یک سوئیت اصلی با وان بزرگ، آشپزخانه‌هایی با میزهای گرانیتی، فرش‌های جدید و دیوارهای رنگ‌آمیزی شده به رنگ مایل به‌خصوص برای Blackstone پیدا خواهید کرد. اجاره: 1750 دلار در ماه. بیش از 80 درصد از موجودی آماده بازار Invitation Homes در سراسر ایالات متحده قبلاً اشغال شده است. جاناتان گری، رئیس جهانی املاک و مستغلات، گفته است که بازده خالص به طور متوسط 6 درصد برای کل مجموعه یک خانواده است.
این عکس زیبا یک مشکل بزرگ دارد. با کاهش موجودی موجود، قیمت ها در حال افزایش است. برای ماندن در این بازی، شرکت‌ها به جیب‌های عمیق‌تر و عمیق‌تر ضربه زده‌اند. برای مثال، American Homes 4 Rent در سال 2012 توسط میلیاردر B. Wayne Hughes، بنیانگذار زنجیره عمومی ذخیره سازی آغاز شد و تاکنون 10000 خانه را خریداری کرده است، بخشی از آن با 600 میلیون دلار از صندوق دائمی آلاسکا، که مدیریت نفت عظیم ایالت را بر عهده دارد. ثروت رئیس سابق وام مسکن گلدمن ساکس، دونالد مولن، نزدیک به یک میلیارد دلار از تا حدی مشتریان شرکت سابق خود جمع آوری کرده است. او قصد دارد در نهایت 10000 خانه را از طریق سرمایه گذاری جدید خود، Fundamental REO خریداری کند. دویچه بانک اخیراً خط اعتباری خود را برای خرید خانه بلک استون از 600 میلیون دلار در سال گذشته به 2.1 میلیارد دلار افزایش داده است.
کابینت ها و لوازم جدید آشپزخانه این ملک Invitation Homes را که در حومه شمالی آتلانتا قرار دارد، پر می کند. این خانه با چهار اتاق خواب و سه حمام، با کمتر از 1600 دلار در ماه اجاره داده می شود.
برخی از مردم فکر می کنند همه چیز کمی کف آلود می شود. ریک شارگا، معاون اجرایی بخش وام مسکن Carrington Holding Co.، یک شرکت خدمات املاک و مستغلات که موجودی فانی می و سایر موسسات را مدیریت می‌کند، می‌گوید: «ما معتقدیم که برخی از سرمایه‌گذاران نهادی بیش از حد برای دارایی‌ها پرداخت می‌کنند. Carrington که سال گذشته با 450 میلیون دلار از میلیاردر هاوارد مارکس Oaktree Capital Management اقدام به خرید اجاره خانه های تک خانواده کرد، از خطرات افزایش قیمت ها آگاه است. در ابتدا بازدهی متوسط تک رقمی اجاره را پیش بینی می کرد، اما با افزایش قیمت ها در بازارهایی مانند لاس وگاس، طبق گزارش ها بازده کاهش یافت و باعث شد کارینگتون از سرمایه گذاری بیشتر دوری کند. در ماه اکتبر، اخبار منتشر شد مبنی بر اینکه گروه مدیریت سرمایه Och-Ziff، صندوق تامینی بزرگ، به طور کامل از کسب و کار مسکونی-مالک خارج می شود و به دلیل کاهش اجاره بها، مجموعه 300 خانه خود را که شامل 300 خانه در شمال کالیفرنیا بود، فروخت.
با رشد قیمت‌ها و ریسک‌ها، شرکت‌ها به دنبال بازارهای عمومی برای سرمایه بیشتر – یا در برخی موارد، خروج هستند. در دسامبر اولین REIT اجاره‌ای، Silver Bay Realty Trust، در بورس نیویورک عرضه شد. از آن زمان تاکنون 0.3 درصد از دست داده است، حتی در حالی که S&P 500 بیش از 15 درصد رشد کرده است. در ماه مه American Residential Properties مشابه REIT عمومی – با نتایج مشابه. سایر IPOها از جمله American Homes 4 Rent و Waypoint Homes در حال آماده سازی هستند. شرکت خصوصی Colony Capital اخیراً اعلام کرده است که قصد دارد اعتماد کلنی امریکن هومز خود را در یک عرضه عمومی از بین ببرد، و سازنده خانه های تجاری بیزر هومز، ایالات متحده آمریکا، با شریک KKR، قصد دارد یک تراست را نیز جدا کند.
استن راس، رئیس مرکز املاک و مستغلات Lusk در دانشگاه کالیفرنیای جنوبی و مشاور چندین شرکت که قصد عرضه عمومی را دارند، می‌گوید: «من فکر می‌کنم این احتمالاً برای یک دهه پایدار است. اما وقتی از آن گذشته نگاه می‌کنم، مطمئن نیستم که چگونه بازی می‌کند.»
بلومکر قصد دارد مسیر دیگری را طی کند. او امیدوار است که خانه‌ها را در اوراق قرضه مرتبط با درآمد اجاره‌ای جمع کند و پیش‌بینی می‌کند که در اواخر سال جاری، زمانی که آنها معاملات خزانه‌داری ده ساله را آغاز کنند، 3 تا 4 درصد پخش شود. آژانس های رتبه بندی که در اثر سقوط مسکن سوخته اند، متعهد نیستند. سوزان میسترتا، مدیر ارشد گروه اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن مسکونی Fitch، می گوید: «یکی از مسائل کلیدی که باید بر آن غلبه کرد، داده های عملکرد محدود برای این طبقه دارایی خاص است. آژانس رتبه بندی
بلومکر با رانندگی در حومه شیکاگو، از طریق محله‌های مملو از آگهی‌های توقیف‌شده سفید و زباله‌دان‌های آبی، دلسرد نمی‌شود. او اجاره‌های رو به رشد خود را با کتاب 60 میلیارد دلاری که زمانی در پاتنام مدیریت می‌کرد مقایسه می‌کند. او با عصبانیت اظهار می کند: “تصادفی نیست که اوراق بهادار شدن با من شروع می شود.” حتی هنوز پول بزرگ نهادی به این فضا نیامده است.»
—
می توانید من را در توییتر دنبال کنید یا در پروفایل فیس بوک من مشترک شوید. ستون فوربس من را اینجا بخوانید.
مورگان برنان
* استانداردهای تحریریه چاپ
* چاپ مجدد و مجوزها